Woningtekorten, het scheiden van wonen en zorg en een dubbele vergrijzing maken het ontwikkelen van voldoende, passend, betaalbaar en toekomstbestendig zorgvastgoed tot een uitdaging. Tegelijkertijd biedt de veranderende markt nieuwe mogelijkheden, bijvoorbeeld op het gebied van minder traditionele woonvormen en de financiering hiervan. Of het nu gaat om het aangaan van die uitdaging of het benutten van de mogelijkheden: bij het (zelfstandig) wonen van ouderen is anticiperen het sleutelwoord.

“In Nederland is een omslag gaande van verzorgingsstaat naar meer zelfredzaamheid”, vat Femke Daalhuizen samen. Ze is onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving waar ze zich onder andere richt op het langer zelfstandig wonen van ouderen. Die omslag houdt bijvoorbeeld in dat men gestimuleerd wordt om langer zelfstandig te blijven wonen en extramuraal zorg af te nemen in plaats van gebruik te maken van intramurale zorg: het scheiden van wonen en zorg. Voor de zorgvastgoedsector betekent dat een veranderende vraag. Er wordt minder gebruik gemaakt van verpleeg- en verzorgingshuizen, terwijl de vraag naar woningen waar men zelfstandig wonen kan combineren met extramurale zorg, toeneemt.

Toch ligt de focus tijdens maatschappelijke discussies over zorgvastgoed nog vaak bij volledig intramurale oplossingen, bemerkt architect Margarette Neep. Ondanks een toenemend aantal ouderen met dementie, vindt ze dat niet verantwoord. “In onze huidige maatschappij zijn de verpleeghuizen haast een plek voor palliatieve zorg geworden. Heel belangrijk, maar slechts een klein deel van de ouderen komt daar te wonen. De wachtlijsten zijn enorm en veel mensen wonen tot aan het einde van hun leven in hun eigen huis. De urgente vraag is nu: hoe wonen zij tot het einde thuis? Is dat maatschappelijk wenselijk?”

Levensloopbestendig wonen

De kleinschalige woongroepstructuur van verpleeghuizen is volgens Neep dan ook niet het soort vastgoed waar op dit moment de meeste behoefte aan is. De echte uitdaging manifesteert zich in het speelveld tussen thuis en het verpleeghuis, stelt ze. Jaarlijks komen er zo’n 55.000 tachtigplussers bij. Voor veel van hen komt er een moment waarop ze niet meer in hun eigen huis kunnen wonen. Dat zou geen probleem hoeven zijn, wanneer men in voorbereiding daarop op een bepaald moment beslist om te verhuizen naar een plek waar men uiteindelijk ook de laatste dagen prettig kan slijten met zorg dichtbij. Anticiperend op de toekomst zou men al rond het zeventigste levensjaar kunnen kiezen voor het kopen of huren van een levensloopbestendige woning en omgeving. Door die stap al eerder te maken, heeft men ruim de tijd om een sociaal netwerk op te bouwen in de nieuwe buurt. Als resultaat woont men op de echte oude dag in een geschikte woning op een vertrouwde locatie met goede connecties en voorzieningen om zich heen, in plaats van noodgedwongen halsoverkop naar een onbekende intramurale instelling te moeten verhuizen wanneer het thuis niet meer gaat.

Daartoe moeten mensen echter wel bewogen en verleid worden en is voldoende schaalgrootte van belang, stelt de architect. “Het aanbod woningen dat echt goed past bij die levensfase is nihil.” Bij een gebrek aan een goed alternatief blijft men ondanks een toenemende zorgvraag of dreigend sociaal isolement zitten waar men zit, waardoor uiteindelijk een verpleeghuis of overspannen mantelzorgers de enige mogelijke uitkomsten zijn. Waar de maatschappij zich beter op zou kunnen richten, zijn woningen voor het tussensegment: mensen die niet meer zelfstandig, zonder hulp of zonder aanpassingen thuis kunnen wonen, maar dat wel kunnen met de juiste voorzieningen in een beschut woonconcept. Wat dit soort woningen extra interessant maakt, is het feit dat ze ook geschikt kunnen zijn voor een groep mensen met een geestelijke of lichamelijke beperking. “Het gaat om het bieden van een vorm van beschutting die niet enkel gerelateerd is aan het aanbod van zorg, maar aan de manier van wonen”, aldus Neep.

Financiering nieuw zorgvastgoed

Daalhuizen onderschrijft de behoefte aan tussenvormen op het gebied van seniorenwoningen. Naast het feit dat deze aantrekkelijk moeten zijn op het gebied van locatie, voorzieningen en sociale contacten, wijst ze erop dat ook de kosten een grote rol spelen bij de afweging om te verhuizen. Ze stelt dat veel ouderen relatief lage woonlasten hebben wanneer ze ergens al lang wonen, dankzij een afgeloste hypotheek of lage huur. “Bij een verhuizing zouden hun lasten plotseling veel hoger komen te liggen. Daar zul je iets aan moeten doen, wil je mensen verleiden om de stap naar een meer toekomstbestendige woning te maken.” Dat gebeurt nu nog te weinig, vindt ook Neep. In de particuliere sector ziet de architect een verscheidenheid aan initiatieven en beschikbare oplossingen. “Dat loopt wel los, maar in de sociale sector en voor mensen met een inkomen net daarboven is het aanbod schraal en zie je dat men uiteindelijk terechtkomt in de wat standaard verpleeghuisoplossing.”

Net zoals in de rest van de zorgsector, speelt namelijk ook bij zorgvastgoed immer de vraag wie dat zal betalen. Het voordeel van vastgoed is dat het ook (particuliere) beleggers kan aantrekken als investeerders. Naast woningcorporaties en gemeenten spelen zij in toenemende mate een rol bij het financieren van nieuw zorgvastgoed. Volgens Neep zijn er voldoende beleggers die zich bewust zijn van de grote hoeveelheid ouderen die straks hun laatste dagen op een aangename manier willen slijten in de juiste woonomgeving. Anticiperend op die toenemende vraag kiest men ervoor om nu alvast te investeren in de bouw van die omgeving. Neep: “Met name wanneer zorgvastgoed op zo’n manier flexibel ontworpen wordt dat het indien nodig ook als reguliere appartementen gebruikt kan worden, wil men daarin best investeren.”

Verbinden en vooruitkijken

Waar beleggers op financieel gebied uitkomst kunnen bieden, kunnen architecten binnen dit vraagstuk optreden als de verbindende factor tussen verschillende spelers en belangen. “Een mooi gebouw maken is niet zo moeilijk. De uitdaging zit hem in samenhang van verschillende functies en de betekenis van het gebouw en de plek”, stelt Neep. Er moet onder andere rekening gehouden worden met duurzaamheid, budgetten, beschikbare locaties, wensen vanuit de wijk en doelstellingen vanuit corporaties. Dat alles gaat gepaard met het voornaamste uitgangspunt: het creëren van een gebouw dat bijdraagt aan de kwaliteit van leven van de bewoners maar ook voor de wijk. “Architecten moeten altijd op zoek naar de balans, de verbinding. Daarvoor dragen ze de creatieve ideeën aan. Waar anderen geneigd zijn de gebaande paden te volgen, is het aan de architect om in nieuwe mogelijkheden te denken en tegelijkertijd de financiële haalbaarheid in de gaten te houden.”

Daalhuizen pleit ervoor dat ook de andere betrokken partijen verder kijken dan hun eigen onmiddellijke belang. Ze wijst erop dat vooruitkijken en het combineren van verschillende vraagstukken kan leiden tot een meer toekomstbestendige oplossing. Als voorbeeld noemt de onderzoeker dat het geschikt maken van woningen niet van de grond komt, omdat die kosten volledig voor rekening komen van de vastgoedeigenaar, terwijl een deel van de baten bij de zorgaanbieder, verzekeraar en de oudere neerslaan. “Het investeren in geschikte woningen, die gelijkvloers of drempelloos zijn en voorzien van gebruiksvriendelijke domotica, evenals in goed toegankelijke woonomgevingen, kan bijvoorbeeld helpen om op zorgkosten in de vorm van spoedopnamen te besparen.”