De zorgvastgoedsector maakt een transitie door van aanbod- naar vraaggestuurd, terwijl de ‘klant’ tegelijkertijd steeds mondiger wordt. De oudere van nu weet wat hij of zij wil en met de opkomst van de externe financier als inhoudelijke sparringpartner lijkt de weg vrij voor de ontwikkeling van innovaties. Kortom, het zorgvastgoed zit in de lift. Wie wil investeren in vastgoed, is het van harte aan te raden om zich eens te verdiepen in de zorgwereld.

Dit stelt Jan Veuger, lector Maatschappelijk Vastgoed aan de Hanzehogeschool Groningen. De zorg zal altijd blijven bestaan en bovendien is het zorgvastgoed een markt waar nog niet veel partijen in beweging zijn. Het is wel een markt waarin van alle deelnemende partijen, van zorgaanbieder tot belegger, inhoudelijke betrokkenheid wordt verlangd.

 

Investeerders analyseren tegenwoordig niet alleen meer hoe het vastgoed zich ontwikkelt, maar volgt ook de laatste ontwikkelingen op het gebied van zorg. “Een investeerder wil meer weten van een business case: vastgoed is één ding, maar hoe zit het met de focus en het rendement van de betreffende zorginstelling?”

Meer concurrentie

In het gedecentraliseerde zorgdomein moeten zorginstellingen namelijk meebewegen. Veel zorgvastgoed is, door het verschuiven van de zorgzwaartepakketten (indicatie van de benodigde zorg/hulp), minder relevant geworden of staat zelfs leeg. De lichtere doelgroepen blijven langer thuis wonen en de intramurale zorg in tehuizen is gereserveerd voor de zwaardere.

In tehuizen moet dus meer en ook specialistischere zorg worden geleverd, zegt Netty van Triest van kennis- en netwerkorganisatie Platform31. Bovendien is tegenwoordig geen sprake meer van een vaste financiering voor huisvesting. Zorginstellingen krijgen hun vergoeding pas als er omzet wordt gemaakt.

Voor een leegstaand appartement of een onbezette kamer wordt dus niets uitgekeerd. “Dat betekent dat het product zorgvastgoed veel concurrentiegevoeliger is geworden. Een zorgaanbieder moet bij zichzelf te raden gaan hoe aantrekkelijk het product is dat op de markt wordt gezet.” De oudere van nu wordt namelijk steeds kritischer als het gaat om de keuze voor een geschikte woonvorm, vervolgt Van Triest.

Door de opkomst van steeds meer particuliere initiatieven is het aanbod gegroeid en zijn ouderen vrijer in deze keuze. Zestig procent van de groep senioren die in de komende jaren zullen gaan verhuizen naar een zorginstelling, is op het toppunt van zijn of haar wooncarrière in het bezit geweest van een eigen woning. Bij een verhuizing hebben zij dus ook hoge eisen, zegt Van Triest.

Mensen betalen een hoge eigen bijdrage als ze in een (voormalig) verzorgings-of verpleeghuis gaan wonen. “Aan corporaties, zorgaanbieders, financiers en andere betrokken partijen de taak om hun behoeften te bestuderen en hierop aan te sluiten bij het (her) ontwikkelen van vastgoed.”

Automatisering

De noodzaak om verder te kijken dan alleen het vastgoed op zich, legt een goede basis voor innovaties in de zorg. Dit constateert Marianne Davidson, lid van Jong Onroerend Utrecht. Als belangrijk aandachtspunt voor zorgvastgoedontwikkelaars noemt zij de alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed.

Het pand moet zich flexibel kunnen aanpassen aan de veranderende vraag binnen zowel de markt als van de cliënten zelf. Daarnaast is Davidson ervan overtuigd dat de zorgwereld aan de voet staat van een tijdperk waarin grote trends op het gebied van automatisering hun weg zullen banen in de Nederlandse zorgwereld, aangejaagd door de ontwikkelingen op vastgoedgebied. “Denk aan robotisering, e-health en bijvoorbeeld domotica.

Allemaal zaken die ervoor kunnen zorgen dat zorgvastgoed efficiënter kan worden ingericht door een zuiniger personeelsbestand.” Nieuwe technische middelen kunnen er volgens haar bovendien voor zorgen dat mensen minder snel in een zwaardere zorginstelling terechtkomen, omdat ze meer dingen voor langere tijd zelf kunnen blijven doen. Dat kan gaan om een relatief simpele afstandsbediening voor bijvoorbeeld het sluiten van de gordijnen, tot aan robots die het hele huishouden en taken van thuiszorgmedewerkers kunnen overnemen.

Davidson ziet dat steeds meer beleggers ook daadwerkelijk bereid zijn om te betalen voor dit soort investeringen in zorgautomatisering. “Steeds vaker gaan zorginstellingen en beleggers vanaf het begin van een (herontwikkeling hand en hand zo’n traject in.”

Tegenwoordig zien grote institutionele beleggers zorgvastgoed, naast woningen en kantoren, in toenemende mate als vanzelfsprekend investeringsobject. Het zorgvastgoed is daarmee de afgelopen jaren uit de niche gekomen, stelt Davidson. “Beleggers zien het ook als maatschappelijke verantwoordelijkheid om in zorg te investeren.”

Relevant vastgoed

Toch valt er de komende jaren nog een grote slag te maken in het zorgvastgoed, met name in de relevantie van het bestaande vastgoed. Zeker in de dunner bevolkte gebieden is met name de leegstand van voormalig verzorgingshuizen aanzienlijk te merken. Zorginstellingen moeten hun portefeuillemanagement dus afstemmen op de aanbodgerichte markt en zich afvragen wat ze willen leveren, vindt Veuger.

Zo wordt zorgzwaartepakket 1 tot en met 4 (de lichtste categorieën zorgindicaties) niet meer vergoed. Met het oog op loonkosten en de toegevoegde waarde kan een instelling zich dan afvragen of het nog wel loont om zorg te bieden aan mensen uit deze zorgcategorie. “Wil je als zorginstelling concurreren of laat je bepaalde zaken aan anderen over? Bij specialisatie ontstaat meer financiële ruimte en dus ook meer kansen op de vastgoedmarkt.”

Instellingen zouden een inventarisatie moeten maken van hun vastgoed en vaststellen wat ze willen verhuren en wat ze willen behouden. Of er daarbij gekozen wordt voor de uitvoering van nieuwe ideeën, voor platte sloop of voor renovatie, hangt af van de business case, stelt Veuger.

Hij ziet een toenemend urgentiebesef in de zorgwereld en merkt dat zorgaanbieders, zeker in de laatste twee tot drie jaar, aandachtiger naar hun vastgoedportefeuille zijn gaan kijken. Ze moeten wel. Als leegstaande verzorgingshuizen te lang worden behouden, dreigen vanaf dit jaar financiële problemen te komen.

Thuiskomen

Wat in elk geval vaststaat, is dat de groep senioren in ons land de komende jaren nog flink blijft groeien. Naar verwachting komt de groep 65-plussers tot een hoogtepunt van 4,6 miljoen mensen in 2030, ieder met hun eigen wensen en behoeften.

Davidson ziet dat zorgaanbieders hier al voorzichtig op inspelen door steeds vaker over te gaan op de beleving van het wonen in plaats van alleen huisvesting voor ouderen. “Het gaat daarbij ook niet alleen meer om het faciliteren van zorg, maar om wat de woning voor mensen kan doen. Het moet een prettige plek zijn om te verblijven en een huiselijk gevoel oproepen.”