Een uitdaging die al lang van tevoren gezien had kunnen worden: Nederland krijgt steeds meer ouderen die bovendien steeds ouder worden. Aangezien deze ouderen hun wensen hebben als het gaat om wonen, vraagt de uitdaging om een antwoord uit de vastgoedsector. Hoewel schoorvoetend, komt nu dat antwoord.

De ouderen willen over het algemeen zo lang mogelijk thuis blijven wonen en dat wordt mede vanuit de overheid gestimuleerd. Dit betekent dat de zorg voor hen verandert. Dit heeft op zijn beurt weer gevolgen voor het vastgoed, de woningen waar ouderen wonen, of dat nu een eigen woning of een verzorgingshuis is. Jan Veuger, professor Public Real Estate aan de Hanzehogeschool Groningen, constateert dat ontwikkelingen rondom zorgvastgoed in Nederland relatief snel gaan. “Vanaf 2012 was de zorg zelf verantwoordelijk voor het vastgoed”, vertelt hij. “Vanaf 2014, maar met name vanaf 2016 zien we een forse toename van aandacht voor zorgvastgoed op bestuurlijk niveau. Men werd zich bewust van de impact van vastgoed in goede en minder goede tijden. Nu zie je dat ook investeerders en beleggers de waarde van zorgvastgoed zien.”

Nieuwe opgave

Toch loopt Nederland op dit gebied achter ten opzichte van omringende landen. Reden: de verzelfstandiging van de zorg vond elders al eerder plaats. Daar past de portefeuille van beschikbaar vastgoed veel beter bij de opgave en vraag vanuit de markt. “Nederland heeft dat nog niet, we lopen een beetje achter. Dan zie je dat met name buitenlandse investeerders op de Nederlandse markt actief zijn, zij hebben een track record, weten waarin ze moeten investeren en halen de krenten uit de pap”, aldus Veuger. ‘De nieuwe opgave’ voor het zorgvastgoed in Nederland is in feite te vertalen in de vraag: hoe faciliteer je de nieuwe zorg? Belangrijk is om te kijken hoe de markt zich ontwikkelt en of het huidige vastgoed, al dan niet met aanpassingen, daar een rol in kan spelen. Dat zorgt voor een vraaggedreven aanbod.

Woningen te kort

Annette Duivenvoorden is projectleider Wonen en Zorg bij kennis- en netwerkorganisatie Platform31. Zij vertelt dat uit analyses van de MIT-prognose (Monitor Investeren in de Toekomst) van het ministerie van Binnenlandse Zaken blijkt dat er momenteel jaarlijks zo’n 44.000 woningen voor senioren nodig zijn. “Je ziet wel dat veel ouderen blijven wonen in de woning waar ze al lang wonen, ze houden niet zo van verhuizen, maar die woning is lang niet altijd geschikt voor hen.” Er is behoefte aan woningen die gelijkvloers zijn, zonder drempels en met brede deurdoorgangen, zodat een rollator er makkelijk doorheen gaat. Dat zijn de meest simpele en praktische voorbeelden om een woning voor senioren geschikt te maken.

Wat wil de senior?

De bestaande woningvoorraad zo goed mogelijk aanpassen en nieuwbouw zoveel mogelijk levensloopbestendig bouwen: het lijken relatief eenvoudige oplossingen om de woningen aan te passen aan de wensen van de senioren en tekorten op te lossen. Duivenvoorden zegt echter terecht dat er tegelijkertijd geen goed beeld is van wat de senioren eigenlijk willen. “Er wordt gesproken over zelfstandig wonen met welzijn en zorg in de nabijheid, maar welke woonvormen daarvoor nodig zijn, is nog een grijs gebied. Er is weinig vernieuwing.”

Dat komt ook omdat de senioren zich niet goed bewust zijn van deze vraagstukken, bijvoorbeeld omdat ze er nog niet over willen nadenken. Het is een idee om meer uit te gaan van de ‘stationaire senior’, want ze verhuizen weinig. Momenteel wordt te veel berekend op óf zelfstandig wonen óf, als het echt niet meer gaat, in een verpleeghuis. Duivenvoorden: “We moeten meer gaan insteken op allerlei tussenvormen.”

Ontmoetingsruimte en veiligheid

Voor een goede invulling van de opgave met tussenvormen is het dan wel nodig om te weten wat de behoeften van senioren zijn. Behalve de al genoemde punten (gelijkvloers, geen drempels, diensten op afroep), is behoefte aan een goede toegankelijkheid, bewegingsruimte en een buitenruimte. Of wat de Triple A wordt genoemd: de nabijheid van een Aldi, Arts en Apotheek. Waar veel behoefte aan blijkt te zijn: aanspraak en ontmoeting. In het geval van een appartementencomplex vraagt dat bijvoorbeeld om een gemeenschappelijke ruimte of ontmoetingsplek. Of een logeerkamer. “Daarnaast is het punt veiligheid belangrijk. Dat betekent in de praktijk iemand in de nabijheid die je snel kunt bereiken, met een verpleegkundige achtergrond. Of een alarmeringsfunctie. Allemaal zaken die aanvullend zijn aan het gebouw zelf. Investeren in zorgvastgoed vraagt om een fijnmazig netwerk van diensten en welzijn”, concludeert Duivenvoorden.

Tussenvormen

De ‘tussenvorm’ kan op veel verschillende manieren ingevuld worden. Duivenvoorden geeft als voorbeeld een appartementengebouw met etages waarbij een hele verdieping is toebedeeld aan een zorgondernemer, die allerlei zaken regelt rondom zorg en welzijn. In bestaand vastgoed wordt op deze manier een woonzorgconcept gecreëerd. Of een voormalig verzorgingshuis in het Gelderse dorp Voorst, dat op de nominatie stond om gesloopt te worden. In plaats daarvan werd het gebouw geschikt gemaakt voor starters én ouderen, met aandacht voor ontmoeting en welzijn.

Zo kan men bij bestaande bouw op zoek naar de mogelijkheden die het gebouw biedt en hoe men daar qua zorg op in kan spelen. Een mix tussen jong en oud blijkt in de praktijk vaak goed te werken: de jonge mensen bemensen bijvoorbeeld de receptie of verrichten andere werkzaamheden in ruil voor huurkorting. In het geval van nieuwbouw is het goed om mensen en organisaties bij elkaar te brengen die met elkaar willen investeren in een optimaal resultaat. Ook daarbij is het altijd zoeken wat mogelijk is, qua schaal en locatie, maar ook de bestedingsruimte van de oudere zelf. En: “Wat je weer ziet opkomen is het concept van het aloude hofje, zoals je dat in veel oude steden ziet. Zelfstandig samen.”

Waarde en meerwaarde

De meerwaarde van goed zorgvastgoed is volgens Veuger gelegen in een goede woning, de omgeving én service van ondersteunende diensten. “Als mensen zich plezierig voelen en er allerlei dingen geregeld kunnen worden, dan helpt dat om de waarde van het vastgoed te verhogen.” Als het gaat om nieuwbouw is het natuurlijk lastig om te voorspellen hoe zaken zich gaan ontwikkelen. Wat wel kan, is de scoop minder breed maken: goed weten wat in de zorg speelt, wat de overheid doet, en wat er in de regio gebeurt. Vervolgens kan men kijken wat de rol van de ontwikkelaar en de zorgorganisatie is. Daarnaast is het belangrijk om flexibiliteit te handhaven. Veuger geeft als voorbeeld een nieuwbouwcomplex voor ouderen waar op de grondgebonden woningen toch een kap werd gezet. Dat houdt voor toekomstige ontwikkelingen de deur open om de woningen dienst te laten doen als starterswoningen. En dat is precies wat met de uitdagingen voor de toekomst nodig is, vastgoed dat zich kan aanpassen aan de vragen van elk moment.